岐阜市は岐阜県の県庁所在地で、県人口のおよそ5分の1が集まる県内最大の都市です。JR岐阜駅と名鉄岐阜駅が隣接する駅前は再開発でタワーマンションが建ち、一方で長良川より北の長良・鷺山エリアは古くからの住宅地、旧柳ケ瀬商店街の周辺は空き店舗と空き家が課題になっています。市域は南北に長く、同じ市内でも駅前と北部・東部では市場の性格がまったく違います。
県内では突出して高い水準ですが、名古屋への通勤圏という立地のわりに、名古屋市内の相場とは大きな開きがあります。市内の価格差も大きく、岐阜駅周辺と長良川以北・東部の丘陵地では倍以上ひらきます。中古マンションの成約件数が県内で圧倒的に多く、市場として厚みがあるのも岐阜市の特徴です。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」に登録された岐阜市内の直近2年の成約事例をもとにした中央値です。土地はあわせて25〜75%のレンジを示しています。
岐阜市では、土地が直近2年で952件、中古マンションが387件成約しています。どちらも比較できる事例があるため、近い条件の取引から価格の見当をつけやすいエリアです。
25%〜75%のレンジは9.3〜23.1万円で、上下で約2.5倍の開きがあります。同じ市町村でも、駅・幹線道路からの距離、用途地域、間口と形状のどれか1つで結果が変わります。中央値は「ちょうど真ん中の1件」の値であって、平均でも上限でもありません。
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（直近2年・岐阜市内の成約事例）。土地は㎡単価を坪換算（×3.3058）、中古マンションは成約価格÷専有面積で算出。2026年9月時点の集計値であり、個別物件の査定額を保証するものではありません。
不動産の売却を考えるうえで、その地域の人口と世帯がどう動いているかは前提になります。岐阜市について、公的統計をまとめました。
2020年は国勢調査の実績値、2025年以降は国立社会保障・人口問題研究所による推計値です。
| 年 | 2020 | 2025 | 2030 | 2035 | 2040 | 2045 | 2050 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 人口（人） | 402,557 | 392,902 | 380,464 | 367,204 | 353,322 | 339,236 | 325,128 |
| 高齢化率 | 29.6% | 30.6% | 32.0% | 33.9% | 36.8% | 38.2% | 39.0% |
出典：岐阜県「人口・世帯数月報」（2026年7月1日現在）／国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」令和5年推計／岐阜県「令和5年住宅・土地統計調査結果」
JR岐阜駅から名古屋駅まで新快速で約20分。この「名古屋に20分」が岐阜市の住宅需要を支えています。人気が高いのは岐阜駅・名鉄岐阜駅の徒歩圏と、名鉄各務原線・JR高山本線の沿線です。一方、長良・三輪・岩野田といった北部は車移動が前提で、駅距離補正はほとんど効きません。これらの地域では土地面積・接道・建物の状態が査定額を決めます。
主要駅：JR岐阜駅・名鉄岐阜駅
乗り入れ路線：JR東海道本線、JR高山本線、名鉄名古屋本線、名鉄各務原線
岐阜市の土地（宅地）の坪単価中央値は15.9万円です。ただしこれは「ちょうど真ん中の1件」の値であって、平均でも上限でもありません。25%〜75%のレンジは9.3〜23.1万円です。
成約は952件。中古マンションは387件・坪単価中央値95.9万円で、比較材料があります。
中央値だけで「岐阜市の相場は坪15.9万円」と考えると実際と大きくずれます。駅や幹線道路からの距離、用途地域、間口と形状——どれか1つで結果が変わります。
土地の坪単価中央値で見ると、成約が3件以上あった県内40市町村のうち2位で、県内では上位です。中央値どうしを並べた県内の真ん中は坪5.1万円なので、岐阜市はその約3.1倍にあたります。
隣接するエリアの水準は次のとおりです。境界に近い物件なら、こちらの相場も参考になります。
岐阜市の物件で実際に相談が多いのは次のテーマです。上の数字をもとに選んでいます。
岐阜市（岐阜駅前・長良・鏡島・柳津など）の物件も、30秒の入力で買取価格の目安がわかります。
個人情報の入力は不要。査定後に営業電話は一切ありません。